Le rapport d'un DPE collectif doit comporter notamment :

• une description de l’état énergétique du bâtiment,
• l’énergie consommée ou estimée et les émissions de gaz à effet de serre,
• une étiquette énergie et une étiquette climat (A à G),
• une évaluation des conditions d’aération et de ventilation,
• des recommandations de travaux et une estimation de leur coût.

Lorsque le diagnostiqueur ne peut pas visiter l’ensemble des appartements, le DPE collectif (DPE de l’immeuble) peut être réalisé sur la base d’un échantillon de logements. Dans ce cas, la description de l’enveloppe (murs, planchers, toiture, menuiseries) et des équipements (chauffage, eau chaude, ventilation) au niveau de l’immeuble est déterminée par extrapolation à partir des données relevées dans les logements visités.

Pour garantir un échantillon représentatif et conforme, la visite doit obligatoirement inclure :

• un logement de chaque typologie (T1, T2, T3, etc.),
• un logement pour chaque type de plancher bas (sous-sol, vide sanitaire, terre-plein, etc.),
• un logement en étage intermédiaire,
• un logement sous chaque type de plancher haut (combles perdus, toiture-terrasse, combles aménagé, etc.).

Ces visites doivent également permettre de relever les dimensions des différents formats de menuiseries présents dans l’immeuble (fenêtres, portes-fenêtres, etc.), afin d’assurer la cohérence des calculs.

Enfin, pour les immeubles au-delà de 30 logements, la réglementation impose un minimum de logements à visiter (voir tableau ci-dessous). Pour la traçabilité, les logements visités sont listés dans la fiche technique du DPE (en fin de rapport).

Dans certains cas, un diagnostic de performance énergétique (DPE) de logement peut être établi en s’appuyant sur les données relevées lors d’un DPE d’immeuble. L’objectif est de capitaliser sur une description déjà constituée à l’échelle du bâtiment (enveloppe, équipements, menuiseries, ventilation, production d’eau chaude sanitaire) et d’obtenir, pour un appartement, une évaluation cohérente avec sa position et ses caractéristiques dans l’immeuble. Il ne s’agit pas d’un “copier-coller” du DPE collectif : la production d’un DPE logement repose sur une méthode encadrée, à partir d’un DPE immeuble réalisé au préalable.

Cette démarche est adaptée lorsque l’immeuble présente une gestion homogène, en pratique lorsque les logements sont comparables sur les éléments structurants qui influencent le calcul (présence et nature des systèmes, menuiseries similaires, cohérence d’ensemble). Dans ce contexte, les données d’entrée déclarées peuvent être utilisées pour le calcul, mais elles doivent être vérifiées par le diagnostiqueur au moyen des relevés réalisés sur l’échantillon de logements visités. En cas d’écart constaté, le descriptif doit être corrigé et l’échantillon est élargi afin de sécuriser la représentativité et la fiabilité des résultats. La génération des DPE logements à partir des données de l’immeuble ne peut intervenir qu’après la réalisation du DPE immeuble et elle doit être effectuée par le même diagnostiqueur, afin de conserver la cohérence technique et la traçabilité.

En copropriété, la faisabilité dépend directement du degré d’homogénéité réel des lots. Dès que l’on rencontre une hétérogénéité marquée (trav based sur périodes différentes, menuiseries remplacées partiellement, isolations non uniformes, équipements individuels variables, systèmes de ventilation et de production d’eau chaude différents selon les appartements), le calcul doit être conduit lot par lot, comme un DPE appartement classique. Dans ce cas, l’établissement d’un DPE logement suppose la visite du logement concerné, et un DPE ne peut pas être produit pour un appartement non visité. C’est un point déterminant sur le plan technique : sans vérification des systèmes et des parois du lot, le résultat ne peut pas être considéré comme suffisamment fiable.

Dans la pratique, la méthode est donc définie à partir d’une analyse préalable de l’immeuble : type de chauffage (collectif ou individuel), homogénéité des menuiseries et des équipements, historique des travaux, typologies de lots, et contraintes d’accès. À partir de ces éléments, il est possible d’orienter la mission soit vers un DPE collectif seul, soit vers un DPE collectif complété par des DPE logements lorsque les conditions d’homogénéité le permettent, soit vers des DPE logements réalisés de manière classique lorsque l’immeuble est hétérogène.

Pour un DPE collectif d’immeuble, copropriété, bâtiment d’habitation, l’enjeu est de mettre à disposition du diagnostiqueur, si vous les avez, les éléments qui permettent de caractériser correctement l’enveloppe, toiture, façades, planchers, parois sur locaux non chauffés, et les systèmes collectifs, chauffage, eau chaude sanitaire, éventuel refroidissement, ventilation, ainsi que leur mode de gestion et la logique de répartition des charges. Idéalement avant la visite, on rassemble l’adresse complète, les contacts opérationnels, syndic, gestionnaire des installations communes, modalités d’accès aux locaux techniques, l’année de construction, les plans existants, et surtout les surfaces de référence, à l’échelle de l’immeuble et de l’ensemble des appartements, car ce point conditionne directement la cohérence des résultats en DPE collectif. Si vous avez déjà des documents, anciens DPE et annexes, études thermiques, audits, rapports AMO, dossiers de travaux, déclarations préalables, justificatifs d’aides, ils sont très utiles pour fiabiliser les hypothèses et éviter de travailler “à défaut”.

Côté enveloppe, tout ce qui justifie la composition et le niveau d’isolation est bon à prendre, factures détaillées, fiches techniques, photos datées, PV, rapports de sondage, carottage, notamment pour la toiture, les planchers, les façades, et les parois sur caves, garages, circulations ou autres zones non chauffées. Côté installations collectives, on cherche en priorité des descriptifs techniques exploitables, type d’installation, nombre de générateurs, énergie, année de mise en service, régulation, intermittence, présence de comptage, et pour l’ECS, stockage, bouclage, traçage, isolation des réseaux, avec, si possible, les contrats d’exploitation, les comptes-rendus de maintenance et les justificatifs d’entretien. Enfin, si vous les avez, les consommations, les factures d’énergie, et quelques pièces complémentaires, par exemple une mesure de perméabilité à l’air récente, le CIL, les consentements quand ils sont requis, permettent de conforter l’analyse.

Si certains documents manquent, ce n’est pas bloquant, on pourra toujours établir le DPE collectif, mais faute de justificatifs ou d’éléments observables, le diagnostiqueur devra retenir des valeurs conventionnelles par défaut, ce qui réduit la précision et tend à produire des recommandations plus générales.

Le DPE collectif est en principe valable 10 ans et doit donc être renouvelé ou mis à jour à cette échéance. Il existe toutefois une particularité en copropriété, lorsque le diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 classe le bâtiment en A, B ou C, le renouvellement périodique n’est pas exigé (en pratique on considère qu’il reste valable, sous réserve d’évolutions réglementaires ou de changements majeurs du bâtiment).

À l’inverse, les anciens DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 relevaient d’un calendrier transitoire et, en 2026, ils sont tous périmés, puisqu’ils ne pouvaient pas rester valables au-delà du 31 décembre 2024.

D’après l’ADEME, le coût d’un DPE collectif se situe généralement entre 1 000 € et 5 000 €, avec une variabilité liée à la taille de la copropriété, au nombre de lots, et aux spécificités techniques du bâtiment.

En pratique, ce prix n’est pas au m² de façon standard, il dépend surtout du temps passé à collecter et vérifier les données, à relever l’enveloppe (parois, toitures, planchers, locaux non chauffés), et à décrire les systèmes (chauffage, eau chaude sanitaire, ventilation, éventuellement refroidissement) ainsi que leur régulation, leur comptage, et l’organisation des réseaux. La localisation, la configuration (un ou plusieurs bâtiments, accès aux locaux techniques), l’hétérogénéité des logements, et la qualité du dossier documentaire fourni par le syndic jouent aussi directement sur le budget.

Le DPE collectif d’un immeuble en copropriété n’est plus un document simplement descriptif, c’est un outil technique de pilotage qui sert à objectiver la performance énergétique réelle du bâtiment, à hiérarchiser les priorités de rénovation, et à sécuriser une trajectoire de travaux cohérente. La loi Climat et Résilience a accéléré cette dynamique en instaurant une obligation progressive du DPE collectif, avec l’objectif de mieux identifier les passoires énergétiques, d’anticiper les contraintes liées à la décence énergétique, et de limiter la perte de valeur des lots lorsque les performances dépendent fortement de l’enveloppe, de la ventilation, du chauffage collectif et de l’eau chaude sanitaire.

Sur le plan des sanctions, il n’existe pas aujourd’hui de pénalité automatique appliquée uniquement du fait de l’absence de DPE collectif. Pour autant, le risque n’est pas théorique : la copropriété peut se retrouver bloquée dans sa planification de travaux, et la responsabilité du syndicat des copropriétaires, voire du syndic dans son obligation de conseil et de mise à l’ordre du jour, peut être recherchée si un copropriétaire démontre un préjudice lié à l’inaction, par exemple une difficulté de mise en location ou de vente, ou une dévalorisation, lorsque l’étiquette énergétique est directement influencée par les parties communes et les équipements collectifs.

Côté financement, le DPE collectif sert souvent de point d’entrée pour cadrer les scénarios, mais les aides portent surtout sur les travaux. MaPrimeRénov’ Copropriété peut contribuer au financement d’une rénovation globale en parties communes et sur les équipements collectifs, dans un cadre méthodique qui s’appuie généralement sur un diagnostic structurant, type DTG ou audit énergétique, et sur un objectif de gain énergétique. En complément, les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) permettent de mobiliser des primes sur des opérations éligibles, fréquemment utilisées en copropriété pour réduire le reste à charge, à condition de respecter les exigences techniques et le montage administratif. Enfin, pour lisser le financement, l’éco-PTZ copropriétés peut permettre au syndicat d’emprunter à taux zéro pour des travaux de rénovation énergétique, ce qui facilite la mise en œuvre d’un programme de travaux sans alourdir immédiatement la trésorerie de la copropriété.