Le DPE compare les logements dans des conditions identiques. Il utilise donc des règles communes qui ne dépendent pas des habitudes d’un foyer particulier.

Deux occupants placés dans le même logement peuvent recevoir des factures très différentes. Le classement DPE reste identique tant que le logement et ses équipements ne changent pas.

Le DPE permet de préparer la vente ou la location d’un logement en fournissant les informations à publier dans l’annonce et à transmettre à l’acquéreur ou au locataire. Il indique aussi si le bien respecte le niveau de performance demandé pour la location et si les règles applicables aux logements classés F ou G concernent le loyer. Le rapport décrit les principaux points faibles du logement, comme une toiture peu isolée, des murs déperditifs, des fenêtres anciennes, un chauffage peu efficace ou une ventilation inadaptée. Les travaux déjà réalisés peuvent être pris en compte s’ils sont visibles ou justifiés par des factures, des notices, des fiches techniques ou des photographies. Pour une construction neuve, le DPE est remis après l’achèvement du logement à partir de l’étude énergétique et des caractéristiques vérifiées sur place. Lors de la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble détenu par un seul propriétaire, un classement E, F ou G peut aussi entraîner l’obligation de fournir un audit énergétique.

Le DPE peut souvent être réalisé même si certains documents manquent. Un dossier complet réduit toutefois le recours aux valeurs prévues pour les caractéristiques inconnues. Pour un appartement avec chauffage collectif, le propriétaire peut demander au syndic le descriptif de l’installation, son énergie, son année, son mode de gestion et les informations sur le réseau de distribution. Un dossier documentaire plus complet permet de renseigner davantage de caractéristiques propres au logement. En l’absence de justificatif et lorsque l’élément ne peut pas être observé, une valeur prévue par la méthode est utilisée.

Le rapport DPE identifie le bien avec son adresse, son type, sa surface de référence, son année de construction, sa situation dans l’immeuble, ses références cadastrales, son numéro fiscal lorsqu’il est disponible, ainsi que le numéro ADEME et les dates de réalisation et de validité. La première page présente la classe énergétique de A à G, les consommations d’énergie primaire et finale, les émissions de gaz à effet de serre, l’estimation des dépenses annuelles, la mention applicable aux logements classés F ou G et le QR code ADEME. Le document décrit aussi les murs, les planchers, la toiture, les fenêtres, les portes, l’isolation, le chauffage, l’eau chaude, la ventilation, le refroidissement, les équipements de régulation et les énergies renouvelables. Il indique la qualité de l’isolation, la répartition des pertes de chaleur, le confort d’été, les dépenses par usage, les recommandations d’entretien et de travaux ainsi que les résultats estimés après amélioration. La fiche technique précise enfin l’origine de chaque donnée, qu’elle provienne d’une mesure, d’une observation, d’un document, d’une source publique, d’une estimation autorisée ou d’une valeur prévue par la méthode. Elle mentionne aussi les documents transmis par le propriétaire et les raisons pouvant expliquer un écart entre les consommations calculées et les consommations réelles.

Le DPE présente une fourchette de dépenses annuelles calculée pour un usage standard du logement. Elle couvre le chauffage, l’eau chaude sanitaire, le refroidissement, les auxiliaires et l’éclairage. Les prix utilisés correspondent à une période de référence indiquée dans le rapport. Le montant réellement payé peut varier selon le contrat d’énergie, les habitudes du foyer, le nombre d’occupants et les conditions météorologiques.

Le schéma des déperditions montre la part estimée des pertes de chaleur par la toiture, les murs, les portes et fenêtres, le plancher bas, les ponts thermiques et la ventilation. Le rapport évalue aussi la performance de l’isolation des principaux éléments du logement. Une mention insuffisant ne signifie pas toujours qu’aucune isolation n’est présente. Elle peut aussi venir d’un manque de justificatifs ou d’une isolation qui ne peut pas être observée lors de la visite.

L’indicateur de confort d’été estime la capacité du logement à limiter la surchauffe sans climatisation active. Il tient compte de l’inertie du bâtiment, de l’isolation de la toiture, de l’orientation des fenêtres, des protections solaires, de la ventilation nocturne, du caractère traversant du logement et de la présence éventuelle de brasseurs d’air fixes. Un logement équipé d’une climatisation peut donc être jugé inconfortable en été si ses caractéristiques passives restent peu favorables.

Le classement DPE permet de vérifier si un logement respecte le critère de décence énergétique. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G est considéré comme non décent en France métropolitaine lors de la signature, du renouvellement ou de la reconduction tacite d’un bail de résidence principale. À partir du 1er janvier 2028, les logements F et G seront concernés. À partir du 1er janvier 2034, cette règle s’appliquera aussi aux logements classés E. Un classement G ne met donc pas fin immédiatement à un bail déjà en cours.

Les logements classés F ou G sont également soumis à des règles particulières sur le loyer. La révision annuelle et certaines majorations ne peuvent pas être appliquées lorsque le contrat entre dans le champ prévu par la loi. Lors d’une nouvelle location, le loyer ne peut pas dépasser celui payé par le précédent locataire dans les situations concernées.

Le propriétaire d’un logement classé E, F ou G doit vérifier la date du bail, sa prochaine échéance, la validité du DPE, les travaux nécessaires et les règles applicables à la copropriété. Il peut aussi examiner les aides disponibles pour financer la rénovation. Après les travaux, un nouveau DPE permet de connaître la nouvelle performance énergétique du logement.

Lors de la vente d’un logement, le propriétaire doit fournir un DPE valide. Ce document attribue une classe énergétique de A à G, présente la consommation conventionnelle du bien, ses émissions de CO₂ et une estimation des dépenses annuelles d’énergie. Il est intégré au dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou, en l’absence de promesse, à l’acte authentique.

Selon le bien et la classe obtenue, un audit énergétique réglementaire peut être demandé en complément du DPE. En France métropolitaine, cette obligation concerne actuellement les maisons individuelles et les immeubles d’habitation en monopropriété classés E, F ou G. Elle ne concerne donc pas la vente d’un appartement situé dans une copropriété. La classe D doit rejoindre ce dispositif à partir du 1er janvier 2034, comme le montre la chronologie ci-dessous.

L’audit ne remplace pas le DPE. Il reprend l’état énergétique du bâtiment et présente au moins deux propositions de rénovation : un parcours de travaux par étapes et une proposition en une seule étape. Le rapport estime les performances pouvant être atteintes, les coûts des travaux, leur incidence théorique sur les dépenses d’énergie et les aides publiques disponibles.

Cette obligation d’audit réglementaire est liée à la vente. Elle ne s’applique pas lors de la location d’un logement, même si le propriétaire doit fournir un DPE valide et respecter les règles de décence énergétique. Lorsque l’audit est exigé pour une vente, le vendeur ou son représentant doit le remettre à l’acquéreur potentiel lors de la première visite. Il est ensuite ajouté au dossier transmis avec la promesse de vente ou l’acte authentique.

Un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 est valable dix ans à compter de sa date. Tous les DPE établis avant cette date ont expiré, y compris ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, qui ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. Le rapport ne se met pas à jour après des travaux. Une nouvelle isolation, le remplacement du chauffage, la pose de fenêtres ou une modification de la surface peuvent changer la classe énergétique. Un nouveau DPE permet alors de prendre en compte les caractéristiques actuelles du logement.

Après sa réalisation, le DPE est transmis à l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME, qui lui attribue un numéro d’identification. Sans ce numéro, le document n’est pas valable. Depuis le 1er septembre 2025, un QR code figure aussi sur la première page du rapport afin de vérifier le diagnostic enregistré. Lors de la visite, le professionnel certifié doit également pouvoir présenter le QR code associé à son certificat.

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9. Cette évolution peut améliorer le classement de certains logements chauffés à l’électricité, équipés d’une pompe à chaleur ou d’un chauffe-eau électrique. Les DPE réalisés depuis cette date utilisent déjà le nouveau coefficient. Ceux établis auparavant restent valables et peuvent, lorsque le résultat change, faire l’objet d’une mise à jour gratuite sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME, sans nouvelle visite. La classe ne peut pas être dégradée par cette modification.

Cette mise à jour concerne uniquement le calcul lié à l’électricité. Elle ne prend pas en compte les travaux réalisés après le DPE, comme une nouvelle isolation, le remplacement des fenêtres ou l’installation d’un nouvel équipement. Dans ce cas, un nouveau DPE doit être réalisé pour obtenir un classement correspondant à l’état actuel du logement.

Le rapport propose des travaux adaptés aux caractéristiques saisies. Ces recommandations donnent une première orientation. Elles ne constituent ni un devis ni une étude complète de conception.