Le contenu dépend de l’adresse, de la parcelle et des zonages en vigueur. L’obligation d’information s’applique notamment dans les périmètres couverts par un plan de prévention des risques naturels, miniers ou technologiques, dans les zones de sismicité 2 à 5, dans les zones à potentiel radon de niveau 3, dans les zones exposées au recul du trait de côte et dans les zones soumises à une obligation légale de débroussaillement.

Depuis le 1er janvier 2025, l’information sur les obligations légales de débroussaillement doit être intégrée à l’état des risques lorsque le bien se situe dans une zone concernée.

L’ERP est préparé à partir de l’adresse exacte du bien et du numéro des parcelles cadastrales. Les cartes réglementaires, les plans de prévention, les arrêtés préfectoraux et les fiches d’information disponibles sont ensuite examinés.

Le service public ERRIAL peut produire un document prérempli à partir d’une adresse ou d’une parcelle. Le propriétaire reste toutefois responsable de la vérification des informations et doit compléter le document avec les renseignements qu’il possède, notamment les sinistres indemnisés ayant affecté le bien.

Le propriétaire peut établir lui-même l’état des risques. Le recours à un professionnel certifié n’est pas obligatoire pour ce document. Il peut néanmoins confier sa préparation à NOUVAC afin de faire vérifier l’adresse, les parcelles, les zonages et les annexes à joindre.

Le contenu réglementaire dépend du bien. Un ERP ne doit donc pas être repris à partir d’un autre logement situé dans la même rue ou dans le même immeuble sans vérifier la parcelle et la situation exacte.

L’état des risques doit être remis au futur acquéreur ou locataire lors de la première visite, lorsqu’une visite est organisée. Pour une vente, il est ensuite intégré au dossier de diagnostic technique et annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique. Pour une location, il est joint au bail d’habitation ou au bail commercial. Lors d’une vente, si l’ERP n’est pas communiqué au moment prévu, le délai de rétractation ou de réflexion peut commencer seulement le lendemain de sa remise à l’acquéreur.

Le document présenté lors de la première visite doit dater de moins de six mois. Il doit aussi être actualisé si son contenu n’est plus exact au moment de la signature, même lorsqu’il a été établi récemment. Le propriétaire doit y déclarer les sinistres indemnisés au titre d’une catastrophe naturelle ou technologique survenus pendant sa période de propriété, ainsi que ceux dont il avait été informé lors de son acquisition. En cas de vente après des dommages liés au retrait-gonflement des argiles, certains travaux non réalisés mentionnés dans le rapport de l’assureur doivent aussi être joints à l’ERP. Un arrêté de catastrophe naturelle concernant la commune ne prouve pas, à lui seul, que le bien a subi des dommages.

Un secteur d’information sur les sols, appelé SIS, identifie un terrain où la connaissance d’une pollution justifie une information particulière. Cette situation ne signifie pas automatiquement que le logement est impropre à son usage. Elle signale qu’une pollution connue doit être prise en compte, notamment lors d’un changement d’usage ou de certains travaux.

Lorsqu’un terrain situé dans un SIS fait l’objet d’une vente ou d’une location, le propriétaire doit informer l’acquéreur ou le locataire par écrit et lui communiquer les données rendues publiques par l’État. Le document doit être annexé au contrat et mis à jour si nécessaire au moment de la signature.

L’état des risques peut mentionner cette situation dans le dossier remis au client. Une étude de pollution des sols est une prestation différente. L’ERP indique les informations officielles connues, mais il ne comprend pas de prélèvement, d’analyse de terre ou de recherche de pollution sur place.