La surface Carrez se calcule à partir des planchers des locaux clos et couverts, en retenant uniquement les parties dont la hauteur sous plafond atteint au moins 1,80 m. Le calcul exclut les murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, ainsi que toutes les zones situées sous 1,80 m. Le résultat dépend des mesures prises sur place, mais aussi du statut des surfaces dans la copropriété. Une pièce utilisée au quotidien peut être exclue en totalité ou en partie, tandis qu’un espace fermé et rattaché au lot peut être intégré si les conditions prévues sont réunies.

Certaines surfaces sont souvent source d’erreur. Le caractère clos, couvert, privatif, commun ou rattaché au lot doit être vérifié.

La loi Boutin concerne la surface habitable indiquée dans le contrat de location d’un logement. Elle s’applique aux logements loués à usage d’habitation principale, selon le cadre du bail. Elle peut donc concerner un appartement, une maison individuelle, un logement en copropriété ou un logement situé dans un immeuble appartenant à un seul propriétaire.

La surface habitable correspond à la surface de plancher construite, après déduction de certains éléments. Comme pour la loi Carrez, les murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines et embrasures de portes ou fenêtres sont déduits.

En revanche, la surface Boutin exclut notamment les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, locaux communs, autres dépendances et parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 m. La surface Boutin est donc plus stricte que la surface Carrez pour certaines annexes. Une véranda ou une loggia fermée peut parfois être discutée en Carrez selon son statut, alors qu’elle est exclue de la surface habitable Boutin.

La loi Carrez et la loi Boutin sont souvent confondues. Elles ne servent pas au même document et ne concernent pas les mêmes situations. La différence principale est simple : la loi Carrez concerne la vente d’un lot en copropriété. La loi Boutin concerne la location d’un logement d’habitation.

Un même bien peut être concerné par un mesurage loi Carrez lors d’une vente, puis par une surface habitable Boutin lors d’une location. Un certificat Carrez ne remplace pas la surface habitable attendue dans un bail, sauf s’il mentionne aussi une surface habitable calculée selon les règles applicables à la location.

Le rapport de mesurage indique la surface calculée selon le cadre applicable : loi Carrez pour une vente en copropriété, ou surface habitable Boutin pour une location d’habitation. Il précise le bien concerné, les pièces mesurées, les surfaces retenues, les surfaces exclues et les éventuelles limites du mesurage.

Pour un mesurage loi Carrez, le document sert à préparer le dossier de vente. Il peut être transmis au notaire, à l’agence immobilière ou à l’acquéreur. Pour un mesurage Boutin, la surface habitable est utilisée dans le bail. Elle peut aussi être demandée par une agence ou un gestionnaire locatif avant la mise en location.

La loi Carrez ne prévoit pas de durée de validité fixe comme certains diagnostics immobiliers. En pratique, un ancien certificat peut perdre son intérêt si le bien a été modifié. Des travaux, une réunion de lots, une division, une fermeture de loggia, une transformation de garage ou une modification de cloison peuvent changer la surface mesurée.

Une erreur de surface peut entraîner un litige. En vente, l’acquéreur peut demander une diminution du prix si la surface réelle est inférieure de plus de cinq pour cent à celle indiquée dans l’acte. En location, le locataire peut demander une diminution du loyer si la surface habitable réelle est inférieure de plus de cinq pour cent à celle mentionnée dans le bail.

En cas de doute, un nouveau mesurage permet de sécuriser le dossier avant la vente ou la location.